En 2023, le marché de la pierre-papier compte plus d’une centaine de SCPI avec différentes stratégies d’acquisitions. D’année en année, ce chiffre est en constante augmentation, allant de pair avec l’appétence des épargnants pour ce produit. Cette popularité croissante réside entre autres dans le fait que la SCPI offre une multitude de types d’investissements. Il est en effet possible d’y investir au comptant, en démembrement ou par emprunt. Dans ce contexte, l’investissement à crédit en SCPI offre une solution intéressante pour les investisseurs qui préfèrent conserver leur liquidité. Cette approche permet également de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, en utilisant sa capacité de remboursement mensuelle. Au même titre, l’effet de levier permet aux épargnants d’optimiser leur exposition à l’immobilier, en investissant avec un capital plus modeste. Par ailleurs, il convient de souligner que certaines SCPI se démarquent par leur dynamisme et leur taux de distribution stable, en moyenne 4,53% en 2022. Ces SCPI adaptées à l’investissement à crédit offrent des opportunités d’investissement diversifiées et l’absence de gestion des biens immobiliers.
Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit ?
Concrètement, l’effet de levier du crédit consiste à recourir à un emprunt pour financer un achat immobilier. Il s’agit d’un endettement à moyen ou long terme, avec pour objectif d’apporter un bénéfice plus élevé en se constituant un patrimoine. Il est important de rappeler que l’effet de levier du crédit implique des coûts comme les intérêts d’emprunt à rembourser à la banque.
Quels sont les avantages d’investir en SCPI à crédit ?
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif, permettant de se constituer un patrimoine immobilier de manière indirecte. En contrepartie, les épargnants, également appelés associés, perçoivent des dividendes au prorata du nombre de parts détenues.
Lorsqu’un épargnant investi dans les SCPI, il achète donc des parts à une valeur définie, aussi appelé prix de souscription. L’investissement dans la pierre papier permet par ailleurs de minimiser les difficultés administratives liées à l’achat et à la gestion d’un bien. Depuis quelques années, cet investissement est de plus en plus plébiscité, notamment grâce à la simplification du processus d’acquisition. De manière pratique, pour souscrire à des SCPI, il suffit généralement de fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile et d’éléments permettant de tracer l’origine des fonds.
Si l’on se focalise sur l’achat de SCPI à crédit, il apparaît 3 grands intérêts :
La constitution d’un patrimoine
Comme pour un achat immobilier classique, il est donc possible d’investir en SCPI grâce à un crédit sans disposer des fonds nécessaires. Par ailleurs, l’emprunt peut être contracté pour un minimum de 75.000 euros. Finalement, le recours au crédit en SCPI offre un moyen simple d’investir dans l’immobilier avec un budget modeste.
L’optimisation fiscale
Le fait d’investir en SCPI à crédit offre une possibilité d’optimisation fiscale, permettant à l’épargnant de bénéficier d’une imposition plus douce. L’État encourage l’investissement immobilier en proposant des mesures visant à réduire la charge fiscale. L’épargnant peut donc déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Ce mécanisme permet à l’investisseur de réduire la base imposable et par conséquent l’impôt à payer.
La protection de sa famille
Comme pour chaque crédit immobilier, l’investisseur en SCPI doit assurer le capital en cas de décès avec une assurance emprunteur. Grâce à cette dernière, si l’associé vient à disparaître, ses ayants droits seront déchargés de tout remboursement. Ils deviendront alors propriétaires des parts sans avoir à supporter le crédit.
Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI par emprunt ?
L’investissement dans une SCPI à crédit engendre malgré tout, des risques que l’épargnant doit être prêt à supporter. Parmi ces derniers, le risque d’impayé apparaît comme le plus important : les revenus générés par les SCPI peuvent fluctuer à la baisse et ne plus suffire à couvrir les mensualités du crédit. Dans ces cas-là, la banque peut majorer d’une pénalité de retard l’emprunteur. Rappelons que depuis 30 ans, le Taux de Distribution moyen des SCPI a toujours été compris entre 4% et 8%.
Comment obtenir un prêt bancaire pour investir en SCPI ?
Généralement, les épargnants peuvent s’adresser à une banque ou à un courtier pour obtenir un crédit. De surcroît, il existe aujourd’hui des applications qui évaluent le taux de crédit et permettent d’estimer la capacité de remboursement d’un épargnant.
Il existe plusieurs types de crédit permettant aux associés d’investir dans une SCPI :
- Le crédit amortissable classique : c’est le type d’emprunt le plus courant pour contracter un prêt pour l’achat de SCPI, son remboursement se fait sous la forme de mensualités fixes,
- Le crédit in fine : le futur épargnant paie mensuellement les intérêts générés par le crédit. Au terme du prêt, l’emprunteur doit rembourser la totalité du capital,
- Le crédit à la consommation : il s’agit d’une solution annexe à un prêt classique plus simple à obtenir mais avec des taux beaucoup plus élevés.
