Qu’est-ce que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ?

Vous êtes à la recherche du prêt immobilier vous offrant les meilleures conditions pour votre projet et avez reçu plusieurs propositions émanant de banques différentes. Comment identifier la plus intéressante dans votre situation ? C’est ici qu’intervient le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global. Cette référence imposée par l’État permet à l’emprunteur de comparer efficacement les offres de crédit. Il vous aide notamment à évaluer le coût total de chaque emprunt potentiel. Dans cet article, nous examinons le TAEG : que recouvre-t-il ? Quels sont ses avantages ? Comment l’utiliser pour prendre une décision avisée ?

Comment définir le TAEG ?

Le TAEG en bref

Lorsque l’on recherche un prêt immobilier, le premier réflexe consiste souvent à se concentrer sur le taux d’intérêt. S’il s’agit d’un élément important, ce n’est pourtant pas le seul facteur déterminant le coût global de l’emprunt.

Le TAEG englobe non seulement les intérêts mais également tous les frais liés au crédit. C’est un pourcentage annuel du capital emprunté. Vous obtenez ainsi une estimation du montant total à rembourser et évitez les mauvaises surprises puisqu’il ne peut plus y avoir de coûts cachés.

Par ailleurs, la loi encadre le prêt immobilier : le TAEG doit être clairement indiqué par les organismes de crédit dans leurs publicités et chacune de leurs offres (loi Scrivener). Il doit, par ailleurs, rester inférieur au taux d’usure fixé et régulièrement mis à jour par la Banque de France.

Parcourez notre guide du crédit immobilier pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’emprunt immobilier.

De quoi se compose le TAEG ?

Le Taux Annuel Effectif Global comprend les éléments suivants :

• les intérêts bancaires : Ils sont calculés grâce au taux d’intérêt nominal que nous venons d’évoquer. Ils représentent la rémunération prélevée par la banque en contrepartie du prêt accordé ;
• les frais de dossier : Avant de vous prêter la somme demandée, la banque analyse soigneusement votre profil emprunteur. Les frais de dossier couvrent le coût de cette analyse ;
• les frais de garantie : Il peut s’agir d’une hypothèque placée sur votre bien, ou d’une caution fournie par un organisme spécialisé (type Crédit Logement) ;
• les frais de l’assurance obligatoire : Cette assurance emprunteur garantit le remboursement en cas de problèmes de santé (maladie, invalidité ou décès) ;
• les frais dus aux intermédiaires et autres frais imposés : Ils sont compris dans le TAEG s’ils conditionnent l’obtention du prêt immobilier : frais de courtage, coût de l’évaluation du bien, etc.

Les frais de notaire n’entrent pas en ligne de compte. En effet, ils ne sont pas directement liés au crédit mais à la transaction en elle-même (rémunération du notaire, taxes et formalités diverses).

À noter : nous traitons ici de l’emprunt immobilier. Mais le principe est le même pour un crédit à la consommation.

Quelle différence avec le TEG ?

Depuis le 1er octobre 2016, le Taux Effectif Global (TEG) est remplacé par le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Avec un mode de calcul différent (actuariel et non proportionnel), ce dernier répond aux normes européennes en matière de transparence et de concurrence entre les établissements de crédit.

À noter : le mode de calcul du TAEG est indiqué dans le Code de la Consommation (articles L314-1 à L314-5).

TAEG fixe ou variable ?

Tout dépend du taux d’intérêt du crédit, qui, lui-même peut être fixe ou variable :

• TAEG fixe : Le taux d’intérêt (donc le TAEG) est déterminé au début du prêt. Les mensualités sont constantes pendant toute la durée de remboursement. Vous connaissez à l’avance le coût total de l’opération ;
• TAEG variable (ou révisable) : Cette fois, le taux d’intérêt est susceptible de varier selon des conditions définies dans votre contrat. Les banques se basent en général sur l’indicateur Euribor, auquel elles ajoutent une marge basée sur le risque lié au prêt en question. La valeur de TAEG fournie dans votre contrat initial est donc donnée à titre informatif puisque, par définition, elle est susceptible de varier au fil des années.

Consultez notre article dédié pour en savoir plus sur les différences entre les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable.

Les avantages du Taux Annuel Effectif Global

Le TAEG présente de nombreux avantages pour l’emprunteur :

• Il permet d’évaluer de façon précise le coût total du crédit immobilier. Nous l’avons dit, pas de mauvaises surprises, vous connaissez à l’avance le montant total qu’il vous faudra débourser ;
• En tant que référence commune, le TAEG vous aide à comparer les offres des établissements de crédit. Se limiter au taux d’intérêt serait trompeur. Les frais de dossier ou le coût de l’assurance groupe peuvent, par exemple, varier de manière importante d’une banque à l’autre ;
• C’est un outil très utile à la négociation puisque les banques doivent afficher les TAEG proposés sur les offres et les publicités avant même que le moindre document ne soit signé.

Besoin d’aide pour négocier votre prêt ? Faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Le professionnel connaît le marché, vous évite les discussions avec de multiples interlocuteurs bancaires et obtient pour vous des conditions d’emprunt optimales.

Les limites du TAEG

Même s’il est très complet, le TAEG ne permet pas de résumer tous les points d’un contrat de prêt. Selon votre profil et votre projet, il vous faudra prendre en compte d’autres éléments avant de vous décider.

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Le montant des IRA est plafonné par la loi mais peut également être négocié. N’oubliez pas de vérifier cette section de chaque offre si vous pensez pouvoir solder votre crédit avant son terme. Prévoyez également le paiement d’IRA en cas de rachat du prêt par un autre établissement ;
• La modulation et le report d’échéances : Un prêt immobilier se rembourse parfois sur une ou deux décennies. Il peut arriver que vous connaissiez des difficultés financières passagères pendant cette période. Vous serez alors soulagé d’avoir choisi une offre vous laissant la possibilité de moduler le montant des mensualités ou reporter quelques échéances ;
• Le taux d’intérêt révisable : Comme indiqué précédemment, vous ne pouvez alors prévoir le coût total du crédit. Tout dépendra des fluctuations du marché ;
• La délégation d’assurance : La loi permet la souscription d’une assurance emprunteur différente de celle proposée par la banque. Dans ce cas, son coût n’est pas inclus dans le TAEG figurant sur l’offre de prêt. Prenez donc garde à comparer des TAEG incluant les mêmes éléments.

À noter : depuis début 2015, les assureurs doivent également indiquer le TAEA ou Taux Annuel Effectif d’Assurance dans leurs propositions. Vous pouvez ainsi évaluer la part de l’assurance dans le coût global de votre emprunt. Les obligations des assureurs en matière de crédit immobilier sont également décrites dans le Code de la Consommation (articles L313-8 à L313-10).

• Le coût final de votre achat immobilier : Au coût du prêt donné par le TAEG, viennent s’ajouter d’autres dépenses. Les frais de notaire, la commission de l’agence immobilière, la mainlevée d’hypothèque (si vous remboursez le prêt par anticipation), etc.

Comment réduire le TAEG ?

Vous ne pouvez emprunter car votre taux d’endettement est trop important ? Ou peut-être la banque refuse-t-elle de vous prêter car le TAEG estimé dépasserait le taux d’usure ?

Vous pouvez alors revoir votre calcul et examiner l’une des options suivantes :

• Demander une délégation d’assurance ou diminuer le taux de couverture,
• Augmenter votre apport et diminuer d’autant le capital emprunté,
• Si cela est possible, augmenter le montant des mensualités et diminuer la durée de remboursement,
• Négocier les frais de dossier,
• Compléter votre financement par un prêt aidé.

Le courtier en crédits immobiliers pourra vous indiquer les solutions possibles et vous aider à concrétiser votre achat immobilier.

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À retenir :

• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut tous les frais directement liés à l’obtention du crédit. Il comprend notamment les intérêts, l’assurance emprunteur, la garantie et les frais de dossier ;
• Il permet de comparer efficacement les offres remises par les établissements bancaires ;
• C’est également un bon indicateur de la somme totale à rembourser ;
• Le TAEG ne peut excéder le taux d’usure fixé par la Banque de France.

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