Vous en êtes convaincu, la pierre est un bon investissement. Vous empruntez pour acheter un logement, vous le louez, vous couvrez ainsi les mensualités du crédit immobilier. Vous devenez propriétaire à moindre frais. Mais est-ce toujours aussi simple ? Louer une maison ou un appartement afin de générer des revenus fonciers est un projet complexe. Il convient de le définir avec précision avant de se lancer. Une mauvaise évaluation du rendement peut compromettre vos finances à long terme. Voyons ensemble comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif pour mieux développer votre patrimoine personnel.
Investissement locatif : les indicateurs de rentabilité
De la performance de votre investissement locatif dépend toute la réussite du projet. Il convient de l’évaluer de manière aussi objective que précise afin d’éviter les mauvaises surprises. Voici les principaux indicateurs à considérer.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut (ou rentabilité brute) est un indicateur annuel s’exprimant en pourcentage. Il s’agit du ratio entre les loyers perçus sur la période et ce que vous a coûté votre acquisition :
Rendement locatif brut = (loyers annuels / coût total de l’achat) / 100
Le coût total de l’achat comprend les éléments suivants :
- Prix du bien immobilier,
- Frais de notaire,
- Commission de l’agence immobilière,
- Coût d’éventuels travaux de rénovation.
C’est un premier calcul permettant de comparer rapidement deux investissements locatifs potentiels.
Exemple : vous avez acheté un appartement pour un coût total de 150 000 euros. Vous avez fixé le loyer à 600 euros par mois.
Rendement locatif brut = ((12 x 600) / 150 000) x 100 = 4.8 %
Le rendement locatif net
Le calcul précédent reste très sommaire et ne donne qu’une estimation de la rentabilité de l’opération.
Le rendement locatif net permet de prendre en compte tous les frais liés à la location. La formule devient :
Rendement locatif net = [(loyers annuels – charges annuelles) / coût total de l’achat] x 100
Dans les charges annuelles vous inclurez notamment les postes suivants :
- Charges locatives dites « non récupérables » (dépenses de copropriété par exemple),
- Coût des travaux d’entretien affectés au propriétaire,
- Taxe foncière,
- Frais de gestion locative (dépenses diverses, rémunération d’une éventuelle agence de gestion),
- Frais d’assurance (assurance payée par le propriétaire non occupant, assurance logement vacant, etc.),
- Intérêts d’emprunt si vous avez souscrit un crédit immobilier.
Vous obtenez ici une idée plus juste de la rentabilité annuelle de votre investissement.
Exemple : reprenons le cas précédent. Vous payez 700 euros de taxe foncière, 150 euros d’assurance et 800 euros pour la gestion courante de la location. Vous avez en outre réglé 300 euros pour la réparation de la chaudière.
Rendement locatif net = [(7200 – 1950) / 150 000] x 100 = 3.5 %
Le rendement locatif net-net
S’il est plus précis, le calcul de rendement locatif net ne reflète toujours pas la rentabilité exacte de votre investissement. Ce dernier peut en effet modifier de manière significative le montant de vos impôts.
Vous devez donc inclure cet élément dans la formule :
Rendement locatif net-net =
[(loyers annuels – charges annuelles +/- impact fiscalité) / coût total de l’achat] x 100
Voici les points à considérer :
- Impôt foncier (n’oubliez pas les déductions possibles, liées aux travaux ou aux intérêts d’emprunt),
- Prélèvements sociaux,
- Avantages fiscaux (si vous avez opté pour un dispositif de type loi Pinel, loi Censi-Bouvard, etc.).
Cet impact s’évalue au cas par cas, selon votre taux d’imposition et le régime choisi (micro foncier, réel, revenus BIC).
Le cash-flow
Cet indicateur diffère des précédents puisqu’il donne une estimation de la trésorerie dégagée chaque année par votre investissement :
Cash-flow = Revenus – Dépenses
Il est positif lorsque les charges sont couvertes par le loyer. Le cash-flow est généralement négatif lorsqu’il vous reste un crédit immobilier à rembourser. Vous visez alors un investissement rentable à plus long terme.
Les facteurs à considérer pour un calcul de rentabilité plus juste
Un calcul à réitérer chaque année
Le rendement brut ou net, le cash-flow dépendent notamment de charges et de frais ponctuels. Le résultat obtenu peut être bien différent d’une période à l’autre.
Il suffit que la chaudière de votre locataire rende l’âme pour que chute votre taux de rentabilité.
Vous devez donc suivre la performance de votre investissement locatif d’année en année. Attention au moment où disparaissent vos avantages fiscaux dans le cadre de la loi Pinel par exemple.
Anticiper les périodes de vacance locative
Si vous cherchez à estimer le rendement moyen de votre investissement, n’oubliez pas de prendre en compte d’éventuelles périodes où votre maison ou votre appartement ne serait pas loué. Un changement de locataire peut vous priver de plusieurs mois de revenus locatifs.
Quelle plus-value à la revente ?
Les taux précédemment calculés vous inquiètent ? Vous trouvez que le rendement n’est pas très élevé ?
Votre acquisition peut pourtant devenir un bon placement si vous revendez votre bien immobilier avec une jolie plus-value lorsque vous souhaitez cesser la location.
On parle de rentabilité locative nette lorsque l’on inclut dans le calcul la variation de la valeur du logement considéré. Attention, le prix de certains biens immobiliers peut aussi diminuer avec le temps.
Comment optimiser la rentabilité de votre investissement locatif ?
Voici maintenant quelques recommandations pour choisir un bien immobilier intéressant en matière d’investissement locatif. Vous devez notamment évaluer :
- La demande locative pour le type de bien immobilier visé : Elle dépend du logement en lui-même (taille, nombre de pièces) et de sa localisation ;
- Les travaux à prévoir : Prenez garde à l’âge du logement : s’il est trop ancien, vous risquez d’accumuler les dépenses de rénovation ;
- Les possibilités d’évolution du loyer : Certaines villes imposent un plafonnement dans les zones tendues ;
- Les perspectives de plus-value à la revente : S’agit-il d’un quartier attractif ? Comment les prix de l’immobilier évoluent-ils dans le secteur ?
Vous avez maintenant toutes les clés pour rejoindre les rangs des investisseurs heureux !
Vous avez besoin d’un prêt immobilier et préférez être accompagné pour calculer la rentabilité locative de votre investissement ? Faites appel à un courtier professionnel. Il vous guidera et vous aidera également à emprunter à bon taux, dans de bonnes conditions.
Pour un investissement locatif réussi, contactez la Centrale de Financement !
