Vous êtes sur le point de concrétiser l’un des projets les plus importants de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence principale, ou peut-être d’un appartement à louer. Mais avant de pouvoir développer votre patrimoine, vous devez obtenir un prêt immobilier. Pour faciliter vos recherches, nous détaillons, dans cet article, les critères d’acceptation analysés par les établissements de crédit lorsqu’ils reçoivent une demande d’emprunt : que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?
Prêt immobilier : les critères examinés par les banques
Pour obtenir les fonds nécessaires à son projet, le candidat emprunteur assure la banque de sa solvabilité : il sera capable d’assumer le remboursement du crédit immobilier tout au long de la durée convenue. Pour s’en convaincre, le prêteur étudie les critères essentiels du dossier fourni.
La capacité d’emprunt
Elle représente le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre achat immobilier. Ce montant est toujours inférieur à la somme totale qu’il vous faudra débourser puisque vous aurez aussi à régler les intérêts et frais divers inhérents au crédit.
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, la banque commence par examiner votre taux d’endettement.
Taux d’endettement = (total des charges mensuelles fixes / total des revenus mensuels) x 100
Elle calcule ensuite la mensualité qu’il vous est possible d’ajouter à vos charges actuelles sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. Vous ne pouvez en effet consacrer plus de 35 % de vos revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions).
À partir de cette mensualité, la banque effectue ensuite une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt.
Consultez la liste des taux d’intérêt en vigueur, ainsi que nos calculateurs en ligne pour obtenir vous-même un premier aperçu de votre prêt.
À savoir : la mensualité et le taux d’intérêt varient en fonction de la durée choisie pour le crédit. Cette dernière est également limitée et ne peut dépasser les 25 ans.
Vous dépassez les limites légales pour la durée du prêt ou le taux d’endettement ? Tentez d’augmenter votre apport personnel pour emprunter un montant moins élevé.
La situation financière
Le calcul précédent n’offre qu’une vision ponctuelle de vos possibilités. La banque complètera donc ces premières informations par l’examen de votre historique bancaire :
- Êtes-vous capable d’épargner ?
- Vos comptes présentent-ils des découverts ?
- Disposez-vous de produits financiers ?
L’établissement prêteur consultera notamment le FICP de la Banque de France, fichier national recensant les incidents de paiement relatifs aux crédits contractés par les particuliers. Il vérifiera également que vous ne vous trouvez pas en situation de surendettement.
La stabilité professionnelle
Le remboursement du prêt immobilier s’étale sur de nombreuses années, parfois jusqu’à 25 ans. La banque s’inquiètera donc de votre situation professionnelle actuelle comme de son évolution probable.
Les établissements de crédit privilégient les emprunteurs salariés disposant d’un CDI, les fonctionnaires titularisés et les professions réputées pour leur fiabilité.
Mais ils peuvent également accorder un prêt immobilier aux travailleurs indépendants ou dotés d’un contrat temporaire, sous réserve qu’ils apportent d’autres types de garanties.
La situation personnelle
D’autres facteurs tels que l’âge ou le statut familial influencent la réponse donnée par la banque ainsi que le coût du crédit immobilier.
Quelques exemples :
- Un emprunteur jeune paiera moins de frais d’assurance tandis qu’un retraité, plus sujet aux problèmes de santé, se verra imposer une couverture plus onéreuse ;
- Un demandeur sénior pourra se servir d’un patrimoine déjà constitué pour garantir son crédit ou augmenter son apport personnel ;
- À taux d’endettement égal, une famille aura besoin d’un reste à vivre plus important qu’un couple sans enfants ;
- Et ainsi de suite.
Les éléments de votre situation personnelle permettent aussi de contrôler votre éligibilité à certains prêts aidés. Le prêt à taux zéro, par exemple, est attribué aux primo-accédants, sous conditions de revenus, en fonction de la localisation géographique du logement et de son nombre d’occupants.
La pertinence du projet immobilier
La banque connaît désormais votre capacité d’emprunt. Elle va donc naturellement vérifier qu’elle s’accorde avec votre projet immobilier : le prix du logement que vous souhaitez acheter est-il cohérent avec vos possibilités financières ?
L’établissement prêteur considère également vos objectifs : s’agit-il d’une simple accession à la propriété ? Souhaitez-vous revendre le bien dans un futur proche afin de réinvestir ? Envisagez-vous l’immobilier comme une source de revenus fonciers ? Le logement se situe-t-il dans une zone à forte demande locative ?
Autant de critères additionnels permettant, peut-être, d’obtenir une réponse favorable de la banque.
Quelques atouts supplémentaires pour obtenir un crédit immobilier
Voici enfin quelques éléments dont vous pouvez vous servir pour optimiser votre demande de prêt immobilier.
Un dossier emprunteur complet
N’attendez pas que la banque vous les demande pour rassembler tous les documents prouvant votre solvabilité et la stabilité de votre situation :
- Justificatifs d’identité et de domicile,
- Bulletins de salaire sur les 3 derniers mois,
- Le cas échéant, aperçu financier de votre activité d’entrepreneur (bilans, perspectives),
- Autres justificatifs de revenus,
- Relevés de compte témoignant de votre situation bancaire,
- Informations sur d’éventuels crédits en cours de remboursement,
- Etc.
Des garanties fortes
Pour diminuer le risque de défaillance, vous aurez également à sécuriser votre prêt immobilier au moyen de diverses garanties. L’objectif est de donner à la banque l’assurance d’être remboursée si vous rencontrez des difficultés financières persistantes.
L’hypothèque, par exemple, est une garantie forte, puisque basée sur un bien tangible. Votre logement peut être saisi et mis en vente en cas de défaut de paiement qu’il ne serait pas possible de résoudre par un étalement des échéances.
Le courtier en crédits immobiliers
Ce précieux conseiller financier vous guidera dans votre recherche de prêt immobilier. Il vous aidera à établir votre plan de financement, sélectionner les documents pour le dossier emprunteur et obtenir la meilleure offre possible.
Le courtier vous proposera d’explorer d’autres pistes si les banques ne vous transmettent aucune réponse satisfaisante :
- Augmenter le montant de votre apport personnel,
- Demander une délégation d’assurance pour obtenir un contrat moins onéreux,
- Rechercher les prêts aidés possibles,
- Regrouper vos crédits immobiliers et consommation,
- Etc.
Vous disposez maintenant des informations nécessaires pour préparer votre demande de prêt immobilier. Vous préférez obtenir une étude personnalisée du projet ? Faites appel à la Centrale de Financement. Nous vous aidons à réussir votre achat immobilier.
