Vous aimeriez devenir propriétaire de cette maison ou cet appartement repéré il y a peu de temps. Mais le prix du bien s’élève à 300 000 euros : vos revenus sont-ils suffisants pour emprunter cette somme ? Quel salaire faut-il pour recevoir une réponse favorable ? Les banques veulent l’assurance d’être remboursées et examinent plusieurs critères avant d’accorder un prêt immobilier. Dans cet article, nous passons en revue les points à optimiser afin de les convaincre et financer votre achat dans de bonnes conditions.
Les points à vérifier lors d’un emprunt immobilier
Pour s’assurer de votre solvabilité et respecter la législation liée au prêt immobilier, la banque contrôle quelques critères essentiels lorsque vous lui envoyez votre demande de crédit.
Votre taux d’endettement
Les revenus que vous engrangez servent à la fois à rembourser vos dettes, payer les factures de la vie courante et régler vos dépenses quotidiennes. Vous pouvez enfin investir ou épargner le montant restant.
Lorsque votre taux d’endettement augmente de manière trop importante, vous risquez de déséquilibrer le budget du foyer et connaître des fins de mois difficiles. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe donc un taux maximum de 35 % afin de prévenir les situations de surendettement. Au-delà de ce seuil, la banque n’est plus en mesure d’accepter votre demande de crédit immobilier :
Taux d’endettement = (charges fixes / revenus) * 100 = 35 % au maximum
Les charges fixes se composent des loyers, pensions et mensualités diverses (prêts immobiliers ou prêts à la consommation) que vous devez à des tiers. Ce sont toutes les échéances significatives et récurrentes, dont le montant ne change pas d’un mois à l’autre.
La mensualité maximale envisageable
Votre taux d’endettement doit donc rester inférieur à 35 % en incluant la mensualité de votre nouveau crédit immobilier.
À noter : si vous avez décidé d’emprunter pour acheter votre résidence principale, vous pouvez enlever votre loyer des charges fixes puisque vous n’aurez plus à le payer.
Pour calculer le montant maximum qu’il vous est possible de rembourser chaque mois, reportez-vous au calcul suivant :
Mensualité max = (revenus * 0,35) – autres charges fixes
Vous avez ainsi une première idée de la caractéristique principale de votre prêt immobilier, évaluée à partir de votre salaire.
Votre reste à vivre
Mais la banque ne s’arrête pas à votre taux d’endettement pour déterminer si elle peut vous accorder un crédit et, si c’est le cas, pour évaluer la somme qu’elle peut vous prêter.
Elle considère également votre reste à vivre, en d’autres termes, ce qui vous reste lorsque vous avez payé les charges fixes. Le montant correspondant doit être suffisamment important pour vous permettre de vivre confortablement.
Le saut de charges après votre achat immobilier
L’établissement prêteur examine enfin la différence de charges avant et après le prêt immobilier. Il s’agit souvent de comparer votre loyer actuel à la future mensualité. Plus l’écart est faible, plus la situation vous est favorable.
Votre capacité d’emprunt
Grâce aux points précédents, vous avez ajusté l’estimation de votre mensualité future. En la multipliant par la durée approximative du prêt immobilier, vous obtenez la somme totale que vous pouvez rembourser, compte tenu de votre situation et de votre salaire actuel.
Cette dernière inclut le montant prêté mais également les intérêts prélevés par la banque et les primes d’assurance emprunteur. Il s’agit de votre capacité de remboursement.
Pour connaître la somme réelle qu’il est possible de consacrer à votre achat immobilier, vous pouvez tester notre simulateur en ligne. À partir de votre salaire et d’un taux d’intérêt moyen, il calcule votre capacité d’emprunt en tenant compte de tous les frais additionnels. Il vous suffit ensuite d’utiliser les curseurs bleus pour faire varier la durée du prêt et examiner les options possibles.
Retrouvez ici la liste des taux d’intérêt moyens proposés par les banques en fonction de votre région.
Notez que la loi demande aux organismes de crédit de respecter les 3 valeurs suivantes :
- L’endettement de l’emprunteur doit rester inférieur à 35 % ;
- La durée du prêt immobilier ne peut excéder 25 ans ;
- Le taux d’intérêt ne peut dépasser un taux d’usure régulièrement mis à jour et dépendant de la durée de l’engagement.
Pour en savoir plus sur le principe de l’emprunt, consultez également le guide du prêt immobilier mis à votre disposition par la Centrale de Financement : vous y trouverez les informations nécessaires sur la législation comme sur les éléments importants du dossier emprunteur.
Les revenus inclus dans le calcul de votre capacité d’emprunt
Lorsqu’elle étudie votre dossier emprunteur, la banque tient compte de la partie fixe et pérenne de vos revenus :
- Votre salaire si vous êtes salarié, et le salaire de co-emprunteurs éventuels : Vous devez ici présenter les bulletins de paye des 3 derniers mois. Votre salaire ne sera pris en compte que si votre période d’essai est validée ;
- Votre rémunération en tant qu’indépendant ou chef d’entreprise : Vous devez alors prouver la stabilité de vos activités en présentant vos déclarations de chiffre d’affaires ou vos bilans comptables depuis 3 ans. L’établissement prêteur ne retient parfois qu’une partie de la rémunération moyenne afin d’absorber de possibles fluctuations ;
- Environ 70 % des loyers que vous percevez si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif : Là encore, la banque tient compte du risque : le logement loué peut rester vide entre deux contrats, vous pouvez avoir des frais d’entretien, de gestion locative, etc. ;
- Votre retraite si vous avez cessé votre activité ;
- Les rentes éventuelles.
En général, les allocations diverses et les pensions reçues n’entrent pas dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Le salaire nécessaire à votre emprunt immobilier de 300 000 euros
Quel apport personnel pour emprunter 300 000 euros ?
Sauf cas exceptionnels, il n’est pas possible d’emprunter la totalité du montant nécessaire à un achat immobilier. La banque ne finance que le bien en lui-même. Vous devez donc prendre en charge l’ensemble des frais annexes : dossier, notaire, garanties, etc.
Au moment de la signature, vous aurez à verser environ 10 % du prix du bien au titre de ces frais additionnels. Vous devez donc prévoir un apport personnel, prélevé, par exemple, sur votre épargne. Le remboursement effectif du prêt immobilier ne démarre que le mois suivant.
Vous voulez emprunter 300 000 euros pour financer l’achat de votre maison ? Assurez-vous de disposer d’un apport personnel minimum de 30 000 euros. Vous pouvez avancer un montant supérieur ? Cela diminuera d’autant celui du prêt immobilier demandé.
Quelle durée pour le prêt immobilier ?
Durée, mensualités et coût du crédit sont étroitement liés. Il vous suffit de retenir la règle suivante : plus la durée augmente, plus le taux d’intérêt est élevé. Vos paiements mensuels sont plus faibles mais le coût final de l’emprunt est en hausse.
Si votre salaire vous empêche d’accepter une mensualité élevée, vous pouvez donc augmenter la durée de votre engagement, tout en acceptant de payer globalement plus d’intérêts.
Consultez, une nouvelle fois, nos outils de simulation en ligne pour trouver le meilleur compromis dans votre situation. Faites varier les données pour les utiliser comme un comparateur.
Crédit immobilier de 300 000 euros : simulation
Imaginons que vous souhaitiez emprunter 300 000 euros pour acheter votre résidence principale. Vous utilisez votre épargne pour constituer l’apport personnel minimum de 30 000 euros.
Vous êtes actuellement en location et n’avez pas de crédits immo ou conso en cours de remboursement. Lorsque vous aurez souscrit votre nouveau prêt, vous n’aurez donc pas d’autres charges fixes que votre mensualité.
Le tableau suivant résume le niveau de salaire nécessaire en fonction de la durée du prêt immobilier, pour un taux d’endettement maximal (35 %) :
| Durée de l’emprunt immobilier | Taux d’intérêt | Montant des mensualités | Salaire minimum nécessaire | Reste à vivre du foyer |
| 10 ans | 2,09 % | 2 773 € | 7 923 € | 5 150 € |
| 15 ans | 2,22 % | 1 961 € | 5 603 € | 3 642 € |
| 20 ans | 2,33 % | 1 565 € | 4 471 € | 2 906 € |
| 25 ans | 2,52 % | 1 349 € | 3 854 € | 2 505 € |
Les taux indiqués dans le tableau correspondent aux moyennes pratiquées pour un emprunt de 300 000 euros, au moment où cet article est rédigé. Ils sont susceptibles d’évoluer en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Le rôle du courtier en crédits immobiliers
Les calculs précédents vous donnent une première indication de vos possibilités. Mais la banque considère également votre situation dans son ensemble. C’est pourquoi l’aide d’un courtier en prêts immobiliers peut vous être précieuse.
Le professionnel fournira une simulation précise de l’emprunt possible en fonction de votre salaire. Il mettra en valeur les éléments de votre dossier et négociera chaque aspect du crédit avec les banques : taux d’intérêt, apport personnel, assurance emprunteur, modalités de remboursement, etc. Vous pourrez ainsi bâtir un plan de financement solide et maximiser vos chances d’obtenir une réponse positive.
Vous voulez emprunter 300 000 euros ? Votre salaire est-il suffisant ? D’autres critères peuvent-ils jouer en votre faveur ? Contactez l’un de nos experts et décrochez le crédit immobilier dont vous avez besoin pour votre projet.
