La plupart des acquéreurs ont recours au crédit immobilier pour concrétiser leur projet, qu’il s’agisse de faire construire ou d’acheter dans l’ancien. Cet accord de financement se formalise par un contrat de prêt : l’établissement prêteur accepte d’avancer les fonds nécessaires à l’achat et l’emprunteur s’engage à le rembourser et le rémunérer sur la durée convenue. Le crédit peut couvrir tout ou partie du montant requis. Explorons ensemble le contrat de prêt : à quoi sert-il ? Quel est son contenu ? Comment le décrypter puis le valider ?
Contrat de prêt immobilier : de quoi s’agit-il ?
Pourquoi établir un contrat de prêt ?
La souscription d’un crédit immobilier implique un engagement sérieux à plus ou moins long terme. L’emprunteur doit donc avoir parfaitement conscience de ce qu’il signe. Protégé par le code de la consommation, il doit notamment être en mesure de comparer les propositions de crédit bancaire qui lui sont transmises.
La banque ou l’établissement prêteur est donc tenu de respecter un formalisme strict et fournir certaines informations essentielles. Ces dernières sont rassemblées dans une offre de prêt écrite pour faciliter la prise de décision.
C’est cette offre qui, une fois signée, devient un contrat de prêt immobilier.
Définition : qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier n’est autre qu’un emprunt servant à financer l’achat d’un bien (appartement, maison ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (logement comportant des locaux professionnels).
Ce type de prêt permet également de s’acquitter de travaux de rénovation, ou même de la construction d’un bien immobilier dans le cadre, par exemple, d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Il est contracté auprès d’un établissement de crédit ; il s’agit le plus souvent d‘une banque.
Pour plus d’informations sur le principe de l’emprunt, consultez, sur notre site, l’ensemble de nos articles traitant des divers aspects du prêt immobilier, ainsi que la liste des taux pratiqués en France.
Retrouvez le détail du champ d’application du crédit immobilier dans les articles L313-1 et L313-2 du code de la consommation.
L’emprunt immobilier, une opération encadrée par la loi
Pour éviter les conditions abusives, le crédit immobilier est régulé par la loi et encadré par le code de la consommation.
Parmi les obligations imposées aux banques, on compte notamment les points suivants :
- La durée d’emprunt ne peut dépasser 25 ans,
- Sauf exception, le taux d’endettement de l’emprunteur doit rester inférieur à 35%,
- Le TAEG du prêt (Taux Annuel Effectif Global) ne peut être supérieur au taux d’usure défini par la Banque de France et régulièrement mis à jour.
Ces mesures visent à limiter les situations de surendettement dans lesquelles l’emprunteur n’est plus capable de rembourser son crédit immobilier.
De son côté, la banque ou l’établissement de crédit a tout intérêt à prendre des précautions, afin de sécuriser le remboursement du montant prêté.
À noter : le taux d’usure dépend du type de prêt (crédit immobilier ou à la consommation) et de sa durée de remboursement.
Quel est le contenu d’un contrat de prêt immobilier ?
Les mentions obligatoires du contrat de prêt immobilier
Le contrat de prêt doit être rédigé dans les règles de l’art et mentionner, entre autres, les principales caractéristiques du crédit immobilier :
- L’identité du prêteur et de l’emprunteur,
- Le montant emprunté,
- La nature du crédit (crédit immobilier classique ou prêt réglementé),
- Le taux d’intérêt consenti (les intérêts constituent la rémunération du prêteur),
- Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui englobe tous les coûts (assurance emprunteur, caution bancaire, etc.),
- Le coût total du crédit (capital, intérêts et frais divers),
- La durée de l’emprunt,
- Si pertinent, l’identité des garants,
- Le tableau d’amortissement indiquant la composition des mensualités (capital / intérêts / assurance emprunteur) ;
- La date prévue pour la signature de l’acte de vente chez le notaire,
- La date de déblocage des fonds,
- Les modalités de l’assurance emprunteur et la possibilité de souscrire un contrat auprès d’un organisme tiers (délégation).
Le document est accompagné d’une fiche d’information standardisée (FISE) dont l’objectif est d’aider l’emprunteur à bien comprendre les termes de la proposition. Cette fiche s’avère également très utile pour comparer facilement différentes offres.
Pour optimiser les conditions de votre prêt bancaire, n’hésitez pas à consulter un courtier en crédits immobiliers. Il vous aidera à établir votre plan de financement, négocier chaque élément de l’offre, comparer les contrats et optimiser le coût total de l’opération.
Les clauses complémentaires du contrat de prêt immobilier
Le contrat de prêt immobilier est, par définition, adapté à chaque emprunteur. Diverses clauses viennent donc parfaire la personnalisation du document :
- Les modalités de remboursement anticipé : Le contrat peut prévoir le versement d’indemnités si l’emprunteur désire rembourser son crédit avant le terme prévu ;
- La clause de modulation des échéances : Selon l’évolution de sa situation financière, l’emprunteur peut augmenter ou diminuer le montant à rembourser chaque mois, en ajustant la durée du prêt immobilier ;
- La clause de report d’échéances : Dans le même esprit, cette clause donne le droit de suspendre momentanément le remboursement du crédit en cas de mauvaise passe financière ;
- La clause de transfert de prêt : Elle permet d’affecter le crédit immobilier à un nouvel achat lorsque l’emprunteur décide de revendre pour changer de logement, avant la fin du remboursement.
Grâce à ces modalités, le crédit s’adapte à la situation personnelle de l’emprunteur, qui ne manque jamais d’évoluer au fil des années. Si vous vous apprêtez à souscrire un prêt immobilier, n’oubliez pas de les négocier et de vous assurer qu’elles correspondent à vos besoins.
À noter : le contenu du contrat de prêt immobilier est explicité dans les articles L313-24 à 39 du code de la consommation.
À quoi faut-il prêter attention dans une offre de prêt immobilier ?
Le coût total du crédit immobilier
Le taux d’intérêt a bien sûr son importance mais il ne doit pas vous faire oublier d’autres frais, qui, en s’accumulant, peuvent faire la différence : frais de dossier, de garantie, de remboursement anticipé, etc.
Si vous comparez plusieurs contrats, examinez en priorité le TAEG qui inclut tous les coûts (hormis l’assurance emprunteur si vous avez choisi un organisme extérieur à la banque).
Attention également aux prêts à taux variable : assurez-vous de bien en maîtriser le principe.
L’assurance emprunteur
Nous l’avons évoqué, vous avez la possibilité de souscrire un autre contrat d’assurance que celui proposé par la banque, sous réserve qu’il offre la même couverture.
Vous pouvez souvent réaliser de substantielles économies en optant pour la délégation d’assurance.
Le délai d’acceptation de l’offre de prêt
L’offre de prêt présente une durée de validité minimale de 30 jours calendaires à compter de la date de réception.
Par ailleurs, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de respecter un délai de 10 jours avant de la signer et de la retourner à la banque émettrice. Il s’agit d’un délai incompressible imposé pour laisser au demandeur le temps de la réflexion. Il ne peut valider l’offre de prêt qu’à compter du 11e jour.
Lorsque le prêt immobilier est couvert par une personne s’étant portée caution, celle-ci doit également recevoir l’offre et respecter le même délai.
La signature vaut acceptation et a pour effet de transformer l’offre de prêt en contrat sitôt qu’elle est renvoyée et réceptionnée par la banque.
Vous voulez l’assurance de recevoir une ou plusieurs offres de prêt adaptées à votre situation ? Contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers vous accompagnent à tous les stades de votre projet, de la constitution du dossier emprunteur à la dernière échéance du remboursement.
