Que vous souhaitiez devenir propriétaire de votre logement ou investir dans le locatif, l’achat d’un bien immobilier constitue un jalon important dans le développement du patrimoine. Il s’agit également d’une opération financière majeure, exigeant une préparation rigoureuse. L’un des défis rencontrés peut être l’obtention d’un prêt immobilier dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Comment, dans ces conditions, éviter l’écueil du taux d’usure, qui empêche les banques de vous prêter au-delà d’un certain seuil ? Découvrez, dans cet article, la mécanique du taux d’usure et nos recommandations pour contourner le problème sans vous mettre en danger.
Prêt immobilier et taux d’usure : de quoi s’agit-il ?
Définition
L’établissement d’un taux d’usure fait partie des mesures destinées à protéger les emprunteurs particuliers contre les pratiques abusives.
La loi interdit aux banques et aux établissements de crédit de leur prêter des fonds à un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur à un seuil limite.
À savoir : le TAEG rend compte du coût total du crédit, en englobant non seulement le taux d’emprunt mais également les frais annexes (assurance, garantie, dossier, etc.).
Cette limite, le taux d’usure, permet d’éviter des niveaux d’endettement trop élevés, résultats de prêts proposés à des conditions particulièrement défavorables pour les emprunteurs.
Fonctionnement
Il existe en réalité plusieurs taux d’usure, selon la nature (immobilier, consommation) et la durée du prêt. Ces taux sont fixés chaque trimestre par la Banque de France.
Le calcul consiste à déterminer la moyenne de tous les taux d’intérêt accordés au cours des 3 mois précédents, pour le type de prêt considéré. Le taux d’usure n’est autre que la moyenne en question, majorée de 30 %.
L’article L314-6 du Code de la consommation rappelle ainsi qu’un crédit accordé à un taux supérieur à cette moyenne augmentée d’un tiers devient un prêt dit usuraire. L’établissement contrevenant risque de lourdes sanctions pénales.
Hausse des taux d’intérêt : la problématique du taux d’usure
La situation économique générale
Si le taux d’usure est destiné à protéger l’emprunteur, pourquoi voudrait-on le contourner ?
La mesure joue pleinement son rôle lorsque la situation économique est calme, sans perturbations majeures. Mais les choses changent en période de grande inflation. Lorsque les prix augmentent de manière brutale, la BCE (Banque Centrale Européenne) tente de juguler la hausse en élevant ses taux directeurs.
Conséquence immédiate : les banques empruntent elles-mêmes à des taux plus élevés pour financer leurs opérations. Elles compensent donc en augmentant les taux d’intérêt consentis aux emprunteurs dans le cadre, notamment, des crédits immobiliers.
Impact sur les prêts immobiliers
Le taux d’intérêt nominal d’un prêt exerce une influence majeure sur le coût total de l’emprunt. Les établissements de crédit émettent donc des offres dotées de TAEG de plus en plus élevés, frôlant le seuil limite.
Par ailleurs, puisqu’il n’est réévalué qu’une fois par trimestre, le taux d’usure augmente moins rapidement et peine à suivre la tendance du marché.
Cette mécanique a pour effet de bloquer le dossier de certains emprunteurs en raison d’un TAEG potentiellement trop élevé. Les banques accordent moins de prêts immobiliers. Certains particuliers ne peuvent plus emprunter, malgré une capacité financière suffisante.
La situation s’avère particulièrement difficile pour certaines catégories d’emprunteurs :
- Les primo-accédants disposant de peu d’épargne et d’un apport limité ;
- Les séniors et personnes fragiles pour lesquels le coût de l’assurance vient encore augmenter le TAEG ;
- Les investisseurs qui dépassent plus rapidement le taux d’endettement maximum de 35 %.
Il devient délicat d’accéder à la propriété ou de mener une stratégie d’investissement dynamique.
L’année 2023
Après des années de taux très bas, les choses s’emballent en 2022 avec des conséquences problématiques sur les échanges immobiliers.
C’est ainsi qu’en février 2023, les pouvoirs publics modifient provisoirement les règles de détermination des taux d’usure. Jusqu’en juillet 2023, la Banque de France les révise désormais tous les mois afin de suivre la mouvance du marché de manière plus efficace.
Comment contourner un taux d’usure trop bas ?
Vous craignez d’essuyer un refus de prêt ? Voici quelques solutions possibles pour booster votre dossier et réussir à emprunter en dépit d’une situation économique défavorable.
Contenir votre TAEG
Si vous n’avez pas reçu l’offre espérée, peut-être faut-il revoir les contours de votre projet afin de maintenir le TAEG de l’emprunt souhaité sous le taux d’usure. Pour y parvenir, plusieurs options sont possibles :
- Diminuer le montant emprunté : Vous pouvez négocier une baisse du prix de vente ou débloquer une partie de votre épargne pour proposer un apport personnel plus important ;
- Diminuer la durée du prêt : Il vous faudra consentir un effort financier supérieur en acceptant des mensualités plus élevées ;
- Négocier les frais de dossier ;
- Compléter votre crédit immobilier par un prêt aidé : Si vous y êtes éligible, le prêt à taux zéro peut, par exemple, renforcer votre plan de financement.
Faire appel à un courtier en prêts immobiliers
Le courtier connaît toutes les solutions pour maintenir le TAEG à un niveau acceptable. Il négocie avec les banques et vous oriente vers les établissements les plus susceptibles d’accepter votre dossier.
Demander une délégation d’assurance
L’assurance emprunteur est un autre poste à ne pas négliger. Son coût peut en effet représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’un prêt.
La loi vous autorise à chercher un contrat plus avantageux que l’offre faite par l’assurance groupe de la banque. Il vous faut simplement apporter les mêmes garanties. Là encore, le courtier en crédits immobiliers vous aidera à obtenir de meilleures conditions.
Étudier le prêt à taux variable
Cette solution est à considérer avec précautions. Les crédits à taux variable peuvent en effet vous amener à payer énormément d’intérêts si le marché n’est pas favorable.
Mais ce genre de prêt est généralement accordé à un taux de départ plus faible que celui d’un emprunt classique. L’idéal est alors de négocier un maximum, voire le transfert à un taux fixe après quelques années.
Envisager la création d’une SCI
Il peut être intéressant de créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour financer un investissement locatif. Cette solution vous oblige à vous associer avec, au minimum, une autre personne. Mais elle vous permet généralement d’échapper à la règle du taux d’usure puisque la SCI n’a pas le statut d’un emprunteur particulier.
Besoin d’aide pour consolider votre dossier emprunteur ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à concrétiser votre projet immobilier dans de bonnes conditions !
