Dans le cadre d’un mariage, d’une succession ou d’un investissement, vous partagez la propriété d’un bien immobilier avec d’autres personnes. Mais peut-être aimeriez-vous vous affranchir de cette indivision afin de disposer librement du bâtiment ou du terrain en question. Vous pouvez alors racheter la part des personnes impliquées. En d’autres termes, vous devenez seul propriétaire contre compensation financière. C’est ce que l’on appelle le rachat de soulte. Dans cet article, nous détaillons le processus, le coût et les solutions de financement d’une telle opération.
Dans quels cas intervient le rachat de soulte ?
Pour sortir d’une indivision, il convient de partager les biens entre les époux ou les ayants-droits de manière équitable. Lorsqu’il s’agit d’immobilier, l’opération s’avère parfois complexe. Il n’existe souvent que 2 solutions :
- La vente du bien concerné : les fonds récupérés sont alors répartis entre les conjoints ou les membres de l’indivision ;
- Le rachat de soulte : il permet à l’un des propriétaires de conserver le bien immobilier sans avoir à le revendre.
Ce rachat de soulte intervient couramment dans les cas suivants :
- Une séparation (divorce, rupture de PACS ou de concubinage) : L’un des époux souhaite garder la maison familiale et propose de racheter la part de son ancien conjoint ;
- Une succession : L’un des héritiers reçoit ou demande le bien immobilier et verse une soulte aux autres bénéficiaires ;
- Un investissement : Plusieurs personnes ont acheté un bien en commun et l’une d’elles souhaite en devenir seul propriétaire.
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Comment calculer le montant de la soulte en vue d’un rachat ?
Les éléments pris en compte dans le calcul de la soulte
Un partage équitable passe par une évaluation objective et précise du montant de la soulte. Ce dernier dépend de divers facteurs :
- La valeur du bien en indivision : Il s’agit de sa valeur actuelle (valeur vénale) et non de son prix d’achat initial. La solution la plus sûre consiste à la faire estimer par un professionnel (notaire ou agent immobilier) ;
- Les crédits en cours de remboursement : Si le bien fait toujours l’objet d’un prêt immobilier, l’évaluation doit tenir compte du capital restant dû ;
- La quotité des ayants-droits : Les membres de l’indivision ne possèdent pas toujours le bien à parts égales. La soulte dépend donc du pourcentage détenu par chaque personne.
À noter : le montant de la soulte peut aussi être décidé par accord amiable entre les ayants-droits, à condition de rester plausible. Un notaire peut demander une évaluation du bien s’il estime que l’une des parties risque d’être lésée.
Le calcul
Calculez d’abord la valeur nette du bien immobilier :
Valeur nette = valeur vénale – capital restant dû sur le prêt en cours
Puis appliquez-lui le pourcentage correspondant à chaque personne pour obtenir la soulte lui revenant :
Soulte = valeur nette x quotité
L’un des cas le plus simple est celui d’un bien acheté à parts égales : il suffit de diviser sa valeur nette par le nombre d’ayants-droits.
Rachat de soulte : quelques exemples concrets
- Cas d’un divorce ou d’une séparation
Les conjoints ont souscrit un prêt immobilier pour acheter la maison familiale. Ils doivent encore 80 000 euros à la banque et le logement est estimé à 250 000 euros. Monsieur souhaite racheter la part de son épouse.
Il devra donc lui verser une somme s’élevant à 85 000 euros (250 000 – 80 000)/2
Madame se désolidarisera du prêt immobilier dont le remboursement sera entièrement repris par son ex-conjoint.
- Cas d’une succession
4 enfants héritent de leurs parents. L’aîné souhaite récupérer la pleine propriété d’une maison dont la valeur nette s’élève à 400 000 euros.
Il devra verser 100 000 euros (400 000 / 4) à chacun de ses frères ou sœurs.
- Cas d’un achat collectif
2 personnes ont acheté un immeuble estimé à 300 000 euros. L’une d’elles a financé le bien à hauteur de 60 %.
Pour en devenir seul propriétaire, elle devra régler la somme de 120 000 euros (300 000 x 40 %) à l’autre membre de l’indivision.
Combien coûte un rachat de soulte ?
Vous voulez racheter la part d’un co-propriétaire ? Outre le montant de la soulte, vous aurez également à vous acquitter de diverses taxes et autres frais spécifiques.
À savoir : vous ne pouvez effectuer un tel rachat de soulte que par l’intermédiaire d’un notaire.
Les droits de mutation
Dans toute transaction immobilière, l’acheteur doit s’acquitter d’une taxe de publicité foncière permettant d’officialiser le transfert de propriété. Ces droits représentent 5,80 % de la valeur d’un bien ancien et 0,715 % dans l’immobilier neuf.
Dans le cas présent, ils sont calculés uniquement sur le montant de la soulte.
Le droit de partage
Dans certaines situations, l’État prélève une taxe appelée droit de partage lors de l’opération. Dans le cas d’un arrêt de concubinage ou d’une succession, cette taxe s’élève à 2,5 % de la valeur nette du patrimoine. Pour un divorce ou la rupture d’un PACS, le droit de partage est réduit à 1,1 % depuis début 2022.
Les émoluments du notaire et frais divers
Le notaire se charge des démarches et de la rédaction des documents authentiques : enregistrement auprès du service de publicité foncière, acte de partage (autrement appelé état liquidatif dans le cas d’un divorce), etc.
Aux taxes précédentes s’ajoute donc sa rémunération et certains frais de formalités :
- Les émoluments du notaire : ce dernier se rémunère pour chaque prestation, le partage comme le rachat de soulte proprement dit. Ses émoluments suivent des barèmes officiels basés sur le montant de la soulte (pour le rachat de part) et la valeur du patrimoine (pour le partage) ;
- Les débours : il s’agit des dépenses engagées pour la bonne réalisation des prestations ;
- La contribution de sécurité immobilière : c’est une taxe supplémentaire couvrant les formalités liées à la publicité foncière.
Les frais bancaires
Le rachat de soulte peut enfin entraîner certains frais bancaires s’il reste un crédit à rembourser, lié au bien immobilier.
La personne qui se désengage doit demander sa désolidarisation du prêt et le repreneur doit reprendre les mensualités à sa charge tout en s’acquittant de la soulte. La banque peut donc prélever des frais de dossier pour opérer la modification. Elle peut également demander des indemnités de remboursement anticipé si le repreneur décide de faire appel à un autre organisme de crédit.
Comment financer un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte peut donc s’avérer particulièrement coûteux pour le conjoint ou l’héritier désireux de récupérer l’entière propriété du bien immobilier.
Il peut arriver que le repreneur présente un taux d’endettement trop élevé ou ne dispose pas de ressources suffisantes. Pour éviter la vente de son bien, il doit alors trouver une solution de financement :
- Le rachat du crédit par une autre banque
L’emprunteur recherche un établissement prêteur lui proposant, par exemple, un emprunt doté d’un meilleur taux. Il peut s’agir d’un prêt hypothécaire, dans lequel le bien immobilier fait office de garantie. C’est ici qu’interviennent les pénalités de remboursement anticipé, prélevés par la banque d’origine pour solder l’ancien crédit ;
- Le regroupement de prêts
Si l’emprunteur a contracté plusieurs crédits, il peut demander à les regrouper. L’objectif est de bénéficier de mensualités réduites sur une période plus longue, et, si besoin, d’une avance de trésorerie. Cette dernière peut l’aider à régler la soulte et les frais divers ;
- Le changement d’assurance emprunteur
La loi permet à l’emprunteur d’opter pour une assurance moins onéreuse sous réserve d’obtenir le même type de couverture.
Un courtier en crédits immobiliers vous aidera à obtenir les meilleures conditions dans votre situation. Il mettra à profit sa connaissance du marché, de la législation et du mécanisme de l’emprunt pour identifier la solution la plus avantageuse.
À retenir :
- Le rachat de soulte intervient lorsqu’une personne souhaite devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier détenu en indivision. C’est souvent le cas lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession ;
- L’opération consiste, pour l’un des époux ou des héritiers, à racheter la part du conjoint ou des autres ayants-droits. La soulte est donc une compensation financière permettant un partage équitable ;
- Elle est calculée à partir de la valeur nette du bien, qui prend en compte un éventuel crédit immobilier restant à rembourser ;
- Le rachat de soulte est parfois coûteux et demande au repreneur d’établir un plan de financement solide.
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