Vous aimeriez investir dans l’immobilier afin de développer votre patrimoine ou simplement, devenir propriétaire de votre logement. Indispensable à la réalisation de votre projet, l’étape du financement vous inquiète peut-être : vous devez décrocher un crédit immobilier ! Comment procéder ? Pour vous guider dans la démarche, nous avons dressé la liste de 9 critères déterminants pour la validation de votre emprunt. Ces repères vous aideront à mieux comprendre les attentes des banques et les convaincre d’accepter votre demande de prêt immobilier.
Prêt immobilier : 9 conditions d’acceptation retenues par les banques
1/ Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement compte parmi les critères les plus importants puisqu’il renseigne la banque sur votre capacité de remboursement : parviendrez-vous à verser vos mensualités sans incidents sur toute la durée du prêt ?
Ce taux d’endettement est exprimé en pourcentage : c’est le rapport entre vos charges fixes (crédits à la consommation ou autres crédits immobiliers, loyer, etc.) et vos revenus mensuels.
Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100
Depuis 2022, le seuil limite est fixé à 35 %.
Les établissements de crédit sont autorisés à accepter quelques exceptions. Vous devez cependant disposer de revenus particulièrement élevés pour réussir à emprunter au-delà de ce niveau d’endettement.
Pour en savoir plus sur le principe de l’emprunt, consultez nos articles dédiés au crédit immobilier et parcourez la liste des taux d’intérêt en vigueur selon la durée du prêt.
2/ Votre reste à vivre
Le reste à vivre est un autre facteur permettant à la banque de savoir concrètement si vous serez capable de rembourser votre prêt immobilier.
Il s’agit du montant qu’il vous reste chaque mois une fois que vous avez payé les charges fixes dont nous venons de parler, en incluant la mensualité du crédit demandé. La somme restante doit être suffisante pour régler les dépenses quotidiennes et gérer les imprévus.
Il n’existe pas de règle universelle quant au montant minimum pour obtenir l’acceptation d’un prêt immobilier. Retenez que le reste à vivre doit être plus élevé pour un foyer avec enfants que dans le cas d’un couple seul.
À noter : la banque vérifie aussi votre saut de charge. C’est la différence entre vos dépenses de logement avant et après l’achat (à titre d’exemple, l’écart entre la future mensualité du crédit et votre loyer actuel). Un faible saut de charge laisse présager un remboursement sans problème majeur.
3/ Votre apport personnel
Votre apport représente la somme que vous êtes prêt à investir à titre personnel dans votre projet immobilier. Il permet de réduire le montant comme le coût du prêt, et, par voie de conséquence, d’en faciliter le remboursement. Il témoigne également de votre capacité à épargner, signe très positif pour les établissements de crédit.
Les banques demandent généralement un apport minimum de 10 % du prix de vente, afin de régler les frais de notaire et dépenses non couvertes par l’emprunt.
Cependant, avec un apport plus élevé, vous augmentez les chances d’obtenir l’offre de prêt immobilier nécessaire à votre achat.
4/ Votre situation professionnelle
Votre situation professionnelle est un autre élément clé pour obtenir un crédit immobilier. C’est un bon indicateur de l’évolution de vos revenus au cours de la période de remboursement.
Les banques recherchent des emprunteurs solvables, aux ressources stables et régulières. Elles privilégient généralement les salariés en CDI, les fonctionnaires titulaires ou les professions libérales réglementées. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez obtenir de prêt immobilier si vous travaillez en CDD, en intérim ou en micro-entreprise. Mais vous aurez à fournir des garanties supplémentaires et, par exemple, faire appel à un co-emprunteur.
5/ Votre situation personnelle
Votre profil peut également influencer la réponse donnée par la banque.
Un jeune emprunteur est peu susceptible de rencontrer des problèmes de santé et, puisque sa carrière ne fait que démarrer, ses revenus peuvent augmenter régulièrement au cours du prêt. Ce point positif compense parfois la faiblesse de l’apport personnel. Le coût de l’assurance sera plus faible et la banque verra d’un bon œil l’arrivée d’un client à qui elle pourra proposer d’autres produits dans l’avenir.
Le profil sénior offre également quelques avantages : ses ressources sont stables et prévisibles. Déjà constitué, son patrimoine peut servir de garantie. Mais il paiera plus cher son assurance emprunteur et la banque imposera sans doute un prêt d’une durée immobilier plus courte.
Un courtier en crédits immobiliers vous aidera à valoriser vos atouts au moment d’envoyer votre dossier d’emprunt.
6/ Votre historique bancaire
Ici, tout le monde est logé à la même enseigne ! Avant d’accepter votre prêt immobilier, l’établissement de crédit vérifiera la manière dont vous gérez vos finances. Pour décrocher une offre de crédit, évitez les découverts et incidents de paiement.
7/ Les garanties apportées
Pour rassurer la banque, vous devez sécuriser votre prêt en amenant des garanties. Il peut s’agir :
- D’une caution solidaire : une personne reprend le remboursement du prêt immobilier à sa charge si vous n’êtes plus en mesure de l’assumer ;
- D’une hypothèque : en cas d’impasse, votre débiteur peut aller jusqu’à saisir le bien immobilier pour récupérer son dû ;
- D’une caution bancaire : un organisme extérieur devient votre garant contre une compensation financière.
8/ La cohérence de votre projet immobilier
Les banques n’oublieront pas d’évaluer la qualité du bien immobilier que vous souhaitez acheter, sa localisation, son potentiel de revente ou de location. Elles vérifieront que son prix est adapté au marché comme à votre capacité d’emprunt. Un projet cohérent et réaliste augmente vos chances de recevoir une réponse favorable.
9/ Le TAEG
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) indique le coût total du crédit immobilier. Il inclut le taux d’intérêt mais également les autres postes tels que l’assurance emprunteur, les garanties ou les frais de dossier.
Il doit rester inférieur au taux d’usure défini et régulièrement mis à jour par la Banque de France selon le type et la durée du prêt concerné. Au-delà de ce taux, accorder un crédit immobilier devient illégal (on parle de prêt usuraire).
Pour obtenir les meilleures conditions applicables à votre profil emprunteur et maintenir le TAEG sous la limite, faites appel à un courtier en prêts immobiliers. Il optimisera votre dossier et votre plan de financement pour vous aider à réaliser votre projet d’achat immobilier.
Obtention d’un prêt immobilier : de la demande à la signature du contrat
Voici maintenant quelques conseils pour obtenir le crédit immobilier dont vous avez besoin :
- N’attendez pas la signature d’un compromis de vente pour préparer votre dossier emprunteur. Les délais sont parfois courts et vous gagnerez du temps ;
- L’accord de principe donné par une banque ne signifie pas qu’elle accepte votre prêt immobilier, mais seulement qu’elle étudie votre demande de financement. La validation n’est effective que lorsqu’elle émet une véritable offre de crédit ;
- Quand vous recevez cette offre, veillez à respecter scrupuleusement le délai de réflexion imposé. Vous ne pouvez renvoyer le contrat signé que le onzième jour après réception de la proposition ;
- À l’inverse, ne laissez pas passer le délai de réponse, vous risqueriez de ne plus bénéficier des mêmes taux si le processus devait être repris à zéro ;
- Si l’un de vos proches se porte caution pour sécuriser le crédit, il doit respecter les mêmes délais et signer l’offre de prêt comme s’il était lui-même emprunteur ;
- Les fonds seront débloqués pour la signature de l’acte de vente chez le notaire ;
- En cas de refus, ne vous découragez pas. Là encore, le courtier peut vous accompagner et vous orienter vers d’autres solutions telles que les prêts aidés ou le rachat de crédits.
Vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher votre prêt ? Contactez la Centrale de Financement. Nous vous aidons à concrétiser vos ambitions immobilières !
