Taux de prêt immobilier 2025 : les taux du moment.

Vous avez un projet d’achat immobilier et souhaitez emprunter dans les meilleures conditions. Avec son baromètre des taux de prêt immobilier, La Centrale de Financement vous offre un aperçu rapide des taux actuels et de leur évolution récente. Vous obtiendrez ainsi une première indication sur ce que vous pouvez espérer. Vous pourrez ensuite affiner votre simulation : les offres et les taux d’intérêt proposés pour un crédit immobilier varient en effet d’une banque à l’autre. Les établissements financiers pratiquent également des taux plus ou moins compétitifs selon la capacité d’emprunt du futur acquéreur. Le détail dans cet article.

Le marché immobilier est spécifique à chaque région de France. À profil identique, les taux accordés peuvent donc varier selon la localisation du bien et de la banque. Par ailleurs, les établissements prêteurs ont leurs objectifs propres : ils y adaptent les conditions d’octroi de leurs crédits immobiliers. Une banque souhaitant augmenter son portefeuille clients pourra par exemple se montrer plus flexible.

Pourquoi comparer les taux de prêt immobilier ?

C’est tout, sauf une formalité ! Un petit écart de taux peut représenter quelques milliers d’euros d’économie ou… de dépense qu’une bonne analyse vous aurait épargnée.

Contexte du marché immobilier et volatilité des taux

Après une très longue période de stabilité et un niveau historiquement bas, les taux d’intérêt ont connu un nouveau pic courant 2023. Les hausses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne sont venues perturber le marché immobilier français.

L’épisode a prouvé qu’en quelques mois seulement, le coût d’un crédit pouvait varier de manière significative, influençant votre capacité d’achat et le montant global à rembourser.

Le fait de vous informer vous permet donc :

• d’anticiper les évolutions du marché,
• de repérer les opportunités en fonction de votre région,
• d’éviter de vous engager à un moment défavorable.

L’impact du taux sur le coût total d’un crédit

Un taux d’intérêt plus bas allège le montant de vos mensualités tout en réduisant le coût final de l’emprunt.

À titre d’exemple, dans le cas d’un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, une différence de 0,5 point de taux peut entraîner plus de 15 000 euros d’écart.

En d’autres termes, chaque dixième de point compte ! D’où l’importance de comparer les offres, étudier différents scénarios et ne pas automatiquement se contenter de la première proposition.

Le courtier en prêt immobilier : un rôle central dans la négociation

Le courtier en crédit immobilier agit en tant qu’expert et intermédiaire entre les banques et l’emprunteur.

Connaissance du marché, relations privilégiées avec les établissements prêteurs, capacité à valoriser un profil, il possède de nombreux atouts. Et peut donc négocier des conditions plus avantageuses que celles que vous obtiendriez seul.

Il compare les taux mais également les frais annexes (assurance, garanties, frais relatifs à l’examen de votre demande) afin de vous proposer la meilleure offre globale dans votre situation.

Comprendre la différence entre taux nominal et TAEG

Pour évaluer le coût réel d’un emprunt, il faut distinguer ces deux indicateurs : chacun a une fonction spécifique et ne recouvre pas les mêmes éléments.

Le taux nominal ou coût brut de l’emprunt

Le taux nominal correspond au taux d’intérêt de base appliqué par l’établissement prêteur sur le capital emprunté. Il permet de calculer les intérêts que vous paierez chaque mois sur la somme restant due, en dehors des frais annexes.

Ce taux ne reflète donc qu’une partie du coût total du crédit. Il est souvent mis en avant dans les publicités ou les simulations en ligne. S’il donne un premier aperçu, il ne suffit pas à comparer plusieurs offres de manière efficace.

Exemple : un taux nominal de 3,8% signifie que vous paierez 3,8% d’intérêts par an sur le capital restant à rembourser.

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global

Autrefois appelé TEG, le TAEG est le seul taux de référence légal pour comparer plusieurs offres de prêt. On parle aussi de taux de crédit immobilier.

Son calcul est complexe et intègre l’ensemble des coûts liés à l’emprunt :

• Les intérêts calculés à partir du taux nominal,
• Les frais de dossier appliqués par les banques pour couvrir l’étude et la mise en place du prêt,
• Les frais de garantie permettant à l’organisme prêteur de se rembourser en cas de défaut de paiement (hypothèque ou caution),
• L’assurance emprunteur : souvent obligatoire, elle reprend le remboursement à sa charge en cas d’invalidité, maladie et autres accidents de la vie.

Également exprimé en pourcentage annuel, le TAEG doit figurer sur toutes les propositions de prêt. Il ne peut excéder le taux d’usure défini par la loi et applicable dans votre cas. Une précaution permettant de limiter les situations de surendettement.

Taux de crédit vs taux d’usure : l’encadrement légal

En France, l’accès au crédit est strictement réglementé afin de protéger les emprunteurs de conditions abusives. C’est là qu’intervient le taux d’usure.

Quelle est la définition du taux d’usure ?

Le taux d’usure désigne le taux maximal légal que les établissements prêteurs peuvent appliquer pour un crédit, en incluant les frais annexes. Il est fixé par la Banque de France et basé sur la moyenne des taux pratiqués le trimestre précédent, majorée d’un tiers.

Ce seuil est publié à la fin de chaque mois au Journal officiel et entre en vigueur dès le premier jour du mois suivant. Il varie selon la nature du prêt : montant emprunté, durée, type de crédit (taux fixe, variable, relais, etc.).

Quels sont les risques si le TAEG est trop proche du taux d’usure ?

Votre demande de prêt sera systématiquement recalée si le calcul aboutit à un TAEG supérieur au taux d’usure.

Attention, s’il reste inférieur mais se rapproche trop du seuil légal, certaines banques peuvent également refuser votre dossier par souci de prudence.

Cela arrive notamment lorsque :

• Votre assurance emprunteur est particulièrement coûteuse (en raison de votre âge ou de risques médicaux) ;
• Votre profil présente certaines fragilités (contrat de travail précaire, faible apport personnel par exemple) ;
• Le prêt s’étale sur une durée importante, ce qui augmente d’autant les frais.

Pour ne pas dépasser la limite légale et renoncer à votre projet, vous devez donc comparer les offres et optimiser votre dossier. L’assurance emprunteur est souvent la variable à examiner en priorité.

Quels facteurs peuvent influencer le taux proposé par les banques ?

Le taux d’intérêt proposé par une banque n’est, bien sûr, jamais fixé au hasard. Il dépend de nombreux critères, propres à votre situation personnelle, à la nature de votre projet immobilier et aux caractéristiques du prêt sollicité.

Voici donc les principaux éléments qu’étudient les établissements bancaires avant de vous transmettre leur réponse.

Les facteurs liés à votre profil

Votre profil emprunteur est le premier levier d’analyse pour la banque. Plus votre situation est jugée stable et rassurante, plus fortes sont vos chances d’obtenir un taux avantageux.

Parmi les critères clés :

• Vos revenus : un salaire régulier et conséquent indique que vous serez en mesure de régler vos mensualités sans vous mettre en danger ;
• Votre stabilité professionnelle : un CDI confirmé, une ancienneté de plusieurs années ou un statut de fonctionnaire seront appréciés. En revanche, les personnes en CDD, les indépendants ou les intérimaires devront présenter un dossier renforcé ;
• Votre apport personnel : plus il est important (idéalement 10 à 20 % du montant du bien), plus le risque perçu par la banque diminue ;
• Votre taux d’endettement: il indique la part que représentent vos dettes par rapport à vos revenus. Selon la loi, il ne peut excéder 35%, en incluant votre nouveau crédit immobilier ;
• Votre gestion bancaire : l’absence de découverts, une épargne régulièrement alimentée et une réserve de secours sont autant de signaux positifs pour l’établissement bancaire.

Un bon dossier peut faire baisser votre taux de 0,20% à 0,50%, ce qui, nous l’avons vu, peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie sur la durée de remboursement.

Les facteurs liés au projet immobilier

En quoi les détails du projet peuvent-ils influencer le taux proposé ? C’est logique ! La banque évalue simplement la valeur de revente potentielle du bien en cas d’impayés.

Les critères analysés :

• La nature du bien : l’achat d’un logement ancien avec travaux peut être considéré plus risqué que l’acquisition d’un bien neuf. Une résidence principale est souvent mieux valorisée qu’une résidence secondaire ou qu’un investissement locatif un peu hasardeux ;
• La localisation : une habitation située dans une région à forte demande rassure davantage la banque qu’un bien se trouvant en secteur rural ou peu dynamique ;

Vous aurez généralement accès à de meilleures conditions de financement dans une zone où plusieurs banques sont en recherche de nouveaux clients

Les facteurs liés au prêt

Enfin, les caractéristiques du crédit lui-même influencent le taux accordé :

• Le montant emprunté : les très petits prêts (moins de 80 000 €) ou très gros (> 500 000 €) peuvent entraîner des taux spécifiques ;
• La durée du prêt : plus elle est importante, plus le taux est élevé. Les prêts immobiliers s’étalant sur 25 ans (la limite fixée par la loi) sont plus coûteux que ceux courant sur 15 ou 20 ans ;

Un prêt court à taux fixe, complété d’un bon apport et associé à un projet cohérent, reste la combinaison la plus favorable pour obtenir un excellent taux.

Comment obtenir le meilleur taux de prêt immobilier ?

Tout ne dépend pas du contexte économique. Une bonne préparation et une stratégie solide vous aideront également à obtenir des conditions de financement plus favorables. Voici 4 leviers concrets pour y parvenir.

Optimiser son dossier emprunteur

Il agit comme une vitrine personnelle et rassemble vos principaux arguments. Veillez donc à valoriser les points suivants pour obtenir un taux compétitif :

• Affichez des revenus aussi stables et réguliers que possible

Si vous ne disposez pas d’un contrat à long terme tel qu’un CDI, détaillez l’historique de vos ressources financières, dans la mesure où elles jouent en votre faveur. Pour les salariées sous forme de CDD, il faut mettre en avant la stabilité de vos revenus sur les dernières années, montrez plusieurs bilans en tant qu’entrepreneur.

Ajoutez, peut-être, d’autres types de revenus comme des rentes ou des loyers perçus ;

• Montrez votre capacité d’épargne

Mentionnez vos réserves, en particulier si vous disposez de capitaux rapidement mobilisables ;

• Assainissez votre gestion bancaire

Si vous avez connu quelques incidents ou défauts de paiement, prenez le temps de rétablir la situation avant de réaliser votre projet immobilier. Mieux vaut, parfois, reporter un achat immobilier de quelques mois que risquer un refus ou se voir proposer un taux prohibitif ;

• Réduisez votre taux d’endettement

Un report peut aussi vous aider si vous finissez de rembourser un autre crédit, à la consommation par exemple. Lorsque la dernière mensualité sera prélevée, vous aurez plus d’espace pour le nouveau prêt. Lorsque vous avez un crédit en cours, il est possible de mettre en place une stratégie de paliers de mensualité si vous souhaitez réaliser votre projet tout de suite.

• Gonflez votre apport personnel

Il diminue mécaniquement la somme empruntée et, par voie de conséquence, le taux nominal appliqué.

Si besoin, utilisez une partie de votre épargne pour proposer un montant supérieur au minimum requis (généralement 10 % qui couvrent les frais de notaire et de garantie) et décrocher des conditions plus avantageuses.

Négocier la durée de l’emprunt

La période de remboursement a une influence directe sur le taux appliqué et le coût total de l’opération.

Les prêts immobiliers de courte durée (environ 15 ans) impliquent des mensualités plus élevées mais bénéficient de taux plus bas.

La simulation suivante compare l’effet de durées différentes sur un emprunt de 250 000 euros :

Vous devez donc trouver le bon compromis entre votre confort financier au quotidien et l’impact du projet sur votre budget à long terme.

Solliciter des prêts aidés

Certains dispositifs publics ou professionnels permettent de compléter votre prêt principal à des conditions très avantageuses, voire sans intérêts.

• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Réservé aux primo-accédants, il est accordé sous conditions de ressources et dispense le bénéficiaire du paiement d’intérêts. Dans certaines zones prioritaires, il peut couvrir jusqu’à 50 % du projet immobilier ;

• Les autres dispositifs
  • Prêt à l’accession sociale (PAS) : accordé sous condition de revenus, avec frais réduits ;
  • Prêt fonctionnaire : pour les agents publics, souvent à taux préférentiel ;
  • Prêt employeur (Action Logement) : jusqu’à 40 000 € à taux réduit, sous conditions.

Ces prêts peuvent améliorer le TAEG global et faciliter l’obtention du crédit principal.

Faire appel à un courtier en crédits immobiliers

Le fait de solliciter un courtier vous fait passer d’une offre standard à un taux vraiment compétitif.

Le professionnel vous aide de multiples façons. Son rôle consiste à :

• Veiller à ce que vous présentiez un dossier complet et optimisé ;
• Vous faire gagner du temps en vous évitant les rendez-vous successifs avec divers établissements bancaires ;
• Négocier auprès des partenaires de son réseau afin d’obtenir de bonnes conditions ;
• Comparer les assurances, qui pèsent fortement dans le TAEG.

Le courtier vous accompagne à chaque étape. Il vous informe sur le fonctionnement et les caractéristiques des prêts immobiliers et vous conseille en fonction de vos objectifs et de votre situation.

Les autres types de taux et de crédits immobiliers

Le prêt à taux fixe est l’emprunt immobilier le plus courant en France. Mais il existe d’autres options répondant à des besoins plus spécifiques. Ces alternatives offrent plusieurs avantages mais comportent également quelques risques qu’il convient d’évaluer avant de s’engager.

Le taux variable

Également nommé taux révisable, il évolue à la hausse ou à la baisse selon un indice de référence. Il est révisé à intervalles réguliers (souvent tous les ans).

Le taux de départ est généralement moins élevé qu’un taux fixe. En fonction de la conjoncture, il peut même baisser avant la fin du crédit.

Mais en cas de remontée, le montant de vos mensualités peut aussi augmenter de manière significative.

Cette formule convient donc aux profils disposant d’une marge financière suffisante ou prévoyant un remboursement anticipé à court ou moyen terme.

Le taux mixte

Il enchaîne une période à taux fixe (souvent les 5 à 10 premières années) suivie d’une période à taux variable.

Vous bénéficiez ainsi d’un sas de sécurité et pouvez même voir le taux d’intérêt baisser par la suite si le marché est favorable. Mais, à l’inverse, la partie variable peut aussi alourdir les coûts dans le cas où la tendance repart à la hausse.

Cette formule intermédiaire peut également être intéressante pour les projets immobiliers à revente rapide.

Les prêts à taux fixe progressif

Dans ce type de crédits, les mensualités augmentent régulièrement, selon un rythme défini à l’avance (souvent 1 % par an).

Le taux d’un tel emprunt est généralement moins élevé que celui d’un prêt classique basé sur la mensualité de départ puisque la durée totale du crédit est plus faible.

Cette solution implique que la capacité de remboursement de l’emprunteur augmente au fil du temps en raison, par exemple, de son évolution de carrière. Il doit avoir de bonnes assurances quant à son avenir professionnel.

Le fait de connaître les mécanismes des prêts et des taux immobiliers vous aidera à choisir les meilleures options et obtenir des conditions avantageuses.

Vous préférez être guidé dans votre recherche ? Contactez l’un de nos courtiers pour obtenir un avis personnalisé et une première simulation. La Centrale de Financement vous accompagne tout au long de votre achat.

Faire appel à un courtier pour votre projet

Mais pour bénéficier des meilleurs taux possibles, l’idéal reste de faire appel à un courtier en crédit immobilier. 

Il procèdera à une analyse plus fine de votre dossier, recherchera l’assurance la moins coûteuse et les  offres de crédit les plus avantageuses.

Pour économiser bon nombre d’euros, contactez la Centrale de Financement et laissez-vous guider par votre courtier !

Historique des taux de prêt immobilier